Самое важное, что необходимо понять дольщику, это тот факт, что, приобретая квартиру на этапе строительства, вы не являетесь покупателем готового продукта, вы – инвестор. А любые инвестиции – дело рисковое.
Основной риск покупателя квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в том, что застройщик обанкротится, не вернув полученные деньги, а дом не будет достроен. В этом случае, граждане – покупатели квадратных метров в проблемном доме вынуждены принять участие в сложной процедуре банкротства застройщика, проходящей в рамках арбитражного процесса.
С чего же начать, если вы оказались в такой ситуации?
В случае, если вы получили уведомление* временного управляющего начале процедуры банкротства (наблюдения), то необходимо выбрать один из вариантов предъявления своих требований суду:
- предъявить требования о передаче жилого помещения и/иди денежные требования
- отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и потребовать уплаченные средства назад.
Первый путь – самый популярный, потому что на практике дольщики получают не больше 10% от вложенных изначально средств (то есть сначала предъявляем требование о передаче жилого помещения).
Второй путь, то есть расторжение ДДУ и требование денег назад, подойдет лишь в случае, если ваш дом находится на раннем этапе строительства и достраивать его силами дольщиков или иного застройщика нецелесообразно.
В то же время реестр требований о передаче жилых помещений – это специальный инструмент, введенный законодателем исключительно для защиты прав дольщиков. В данный реестр попадают требования всех дольщиков, кто о них обоснованно заявил суду. Это нужно для того, чтобы освободить квартиры дольщиков от притязаний других кредиторов (юридических лиц).
Требования к застройщику следует предъявлять в арбитражный суд – в дело о банкротстве застройщика. Подать заявления о включении в реестр требований дольщики могут в течение 30 дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве о начале наблюдения.
В данном заявлении о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений могут быть также указаны и денежные требования (неустойка за просрочку передачи квартиры – до даты вынесения судом решения о введении наблюдения, попадает в третью очередь реестра, а также компенсацию морального вреда по закону о защите прав потребителей, которая попадает в первую очередь реестра денежных требований).
Что будет, если вы опоздали с заявлением? В этом случае вы не сможете участвовать в первом собрании кредиторов. Но у вас остается шанс заявить свои требования позднее, поскольку полностью реестр требований закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. После этого срока суд уже не примет никаких заявлений к рассмотрению, за некоторым исключением**.
В случае, если вы своевременно включились в реестр кредиторов, то будете иметь возможность участвовать в собрании кредиторов, которые проводит арбитражный управляющий.
На собрании кредиторов рассматривается в том числе вопрос о погашении требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Если дольщики проголосуют «за», а также ситуация соответствует условиям, предусмотренным законом о банкротстве, дом передается в ЖСК. ЖСК достраивает дом деньги, которые дольщики дополнительно внесут в ЖСК на завершение строительства.
Если передача дома в ЖСК невозможна, то дольщики вправе обратиться в суд с денежными требованиями при условии одновременного отказа участника строительства от ДДУ. Заявить о денежных требованиях можно в течение месяца со дня получения уведомления арбитражного управляющего о начале процедуры трансформации требований.
Дольщики также могут заявлять требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого помещения. Решение арбитражного суда о признании права собственности на квартиру позволит в дальнейшем зарегистрировать право собственности в установленном порядке.
Вот и все этапы участия дольщиков в процедуре банкротства застройщика.
Помните, что договоры долевого участия в строительстве – это инвестиционный инструмент, сопряженный с рисками, которые можно лишь сократить путем проведения юридической правовой экспертизы застройщика и объекта строительства ДО заключения ДДУ. Сократить. Не исключить полностью.
Удачных вам приобретений!
Сноски
* Если уведомление вы не получали, но предполагаете возможность банкротства, то проверьте своего застройщика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, где временный управляющий обязан разместить такие сведения.
** В феврале 2013 г. ВАС РФ в своем определении допустил возможность суду рассмотреть требования опоздавших по уважительной причине дольщиков (определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 27 февраля 2013 г. N ВАС-14452/12). В частности, уважительной причиной считается отсутствие уведомления арбитражным управляющим дольщика о возможности предъявления последним своих требований.
