С 1 января 2016 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, внесенные федеральным законом №382-ФЗ от 29 ноября 2014 года, согласно которым НДФЛ с доходов от продажи недвижимости не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее пяти лет. Напомню, сегодня такой срок составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), при этом неважно, каким образом объект недвижимости был получен в собственность.
Однако, законодатель предусмотрел ряд случаев, когда срок владения может составлять не пять лет, а три года (ст. 217.1 НК РФ). Это правомерно, например, при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации.
Дополнительно, с 1 января 2016 года заниженная в договоре купли-продажи стоимость объекта не даст экономического эффекта, поскольку будет работать новая норма – для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату. А не указанная Вами в договоре цена продажи!
Не секрет, что кадастровая стоимость объектов недвижимости часто оказывается слишком завышенной по сравнению с рыночной. Соответственно, ситуации, когда цена недвижимости будет значительно ниже 70% ее кадастровой стоимости, будут не редки. Особенно, если людям нужно срочно продать квартиру, и они готовы серьезно снизить ее цену. В результате участятся случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, потому что, если этого не сделать, то продавцы потеряют часть ожидаемой прибыли от продажи имущества.
Следует отметить, что субъекты РФ своими законами могут уменьшить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ. Однако, все мы понимаем, что вряд ли субъекты пойдут на уменьшение доходной части своего бюджета.
Единственный приятным моментом во всей этой истории является уточнение, что положения ст. 217.1 НК РФ будут применяться в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Как и действующие, новые правила не будут распространяться на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.
